买房“后遗症”怎么破解?购房者值得收藏

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买房可以说是21世纪最in的应保值增值投资项目，当然也是80后、90后嫁娶的“必需品”，可是很多人知道买房却不知道如何验房以及买房需要注意的事项，对房屋问题进行检测，明确房屋质量出现问题的原因，并通过拍照或者房屋检测机构现场记录的方式固定房屋受损的证据。

买房“后遗症”怎么破解?购房者值得收藏

一、房屋质量问题--怎么破?

常见的房屋质量问题有：楼体不稳定;墙体裂缝及楼板裂缝;屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处;墙体空，墙皮脱落;隔音、隔热效果差;门、窗密闭性差、变形;水、电、暖、气的设计位置不合理;公用设施设计不合理，质量不过关。如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定等等。

支招：业主应通过房屋质量检测机构对房屋问题进行检测，明确房屋质量出现问题的原因，并通过拍照或者房屋检测机构现场记录的方式固定房屋受损的证据。若合同中没有明确约定，经检验确属主体结构质量不合格的，业主有权退房。毕竟集体的力量要大于个人，建议最好把诸多房子有问题的业主联系起来，把所有问题集中反应。

二、定金引起的合同纠纷问题--怎么破?

常见的房屋质量问题有：楼体不稳定;墙体裂缝及楼板裂缝;屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处;墙体空，墙皮脱落;隔音、隔热效果差;门、窗密闭性差、变形;水、电、暖、气的设计位置不合理;公用设施设计不合理，质量不过关。如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定等等。

支招：业主应通过房屋质量检测机构对房屋问题进行检测，明确房屋质量出现问题的原因，并通过拍照或者房屋检测机构现场记录的方式固定房屋受损的证据。若合同中没有明确约定，经检验确属主体结构质量不合格的，业主有权退房。毕竟集体的力量要大于个人，建议最好把诸多房子有问题的业主联系起来，把所有问题集中反应。

三、产权问题--怎么破?

正常的土地使用期限是70年，但是由于拆迁、工期等各种原因，业主所拥有的产权会受到影响，也有可能是，地区规划一直在变更，导致开发商拿了地以后不能立即开发销售;还有一些开发商则存在自身捂地或者捂盘的现象，导致产权缩水。

支招：《土地使用证》等五证需放置在售楼处显着位置，购房者可以很方便地查询土地使用年限。此外，购房合同的第一条便对使用年限进行了说明。业内人士提醒购房者，看到"价廉物美"的项目，应将年限损失折算进行考量，不要急于"捡便宜"买了缩水的楼盘。

四、面积缩水问题--怎么破?

市民对于土地规划方面的知识了解有限，很多购房者面对开发商布下的"缩水陷阱"却浑然不知。有的"缩水"会让购房者在经济上蒙受损失，但目前一些购房者对这些"缩水"陷阱却浑然不知。不良开发商一般会在最终面积核算中，增加你的公摊面积，让套内建筑面积缩水，最终的总面积增加且增加的幅度往往不突破3%.

支招：按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，房屋建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，无约定的误差比例在3%以内的双方据实结算，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归你。此外，买房人收房时，要向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》，如对面积有异议，可委托相关测绘单位对面积重测。

五、私改规划问题--怎么破?

开发商在建设项目的过程中，擅自更改规划，如小区绿化变更、原有的沿街会所和物管用房都将用作商铺经营、承诺的幼儿园消失、外立面材料私自变更等等。实际交房与效果图、平面图、沙盘图规划和实际出入较大。

支招：小区存在规划变更的问题，首先应掌握一些基本证据，了解小区的规划情况、竣工情况等等，看是否有合法的变更理由。基本证据证实后可通过诉讼手段追究开发商和相关主管部门的责任。在没有给开发商施加足够压力的情况下，开发商是不会有诚意来谈判的。

六、交房延期问题--怎么破?

"开发商在之前没有任何的通知和解释，而在交房日子突然说交不了",这种情况在许多购买了期房的业主身上时而发生，而且很多业主都是在外面租房子居住。定期无法交房，租房的费用还要自己承担。而且，很多业主与装修施工队都已经谈好，等交房后立即开始施工，而延迟交房后，这些也没法按时进行。

支招：一旦发生这种情况，购房者一般还不能马上解除合同，而是两方约谈一致，给予一个宽限的日期，让开发商在宽限日期内履行合同。当开发商在宽限日期内仍然不能交房时，购房者有权解除合同。预防这类情况后期发生的纠纷，可以首先在购房合同中写明，开发商如果不能按期交房可以给予一定时期的宽限期，在宽限期内仍然不能交房的，开发商承担违约责任。违约金一般按所交购房款的一定比例计算，但一般不能超过所交房款的20%.

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