终于，土拍市场也被调控了!

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本文系公众号米宅北京原创(ID：MizhaiBJ)，作者： 钱掌柜 ，已获授权转载欢迎关注。

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前段时间，笔者写了一篇文章《一二线土拍开始火爆，但下半年注定不会好过!》，文章发出后，后台的留言主要分为三大类：

1、非常赞同的

这类粉丝，十分坚定地相信：2019年是极其平淡的一年，这一年不指望有什么行情，能一直平稳就实属不易。

2、极力反对的

这类粉丝坚定地认为，土拍热必然导致楼市热。因为面粉决定面包，土地价格上来了，房价自然也得跟上来。为了土地出让金，政府也不会让房价下跌，所以还是赶紧上车最重要。

3、咨询某某城市下半年行情如何的

这类粉丝的共同特征是：他们所在的城市，最近几个月土拍异常火爆，有些城市甚至还时不时地拍出地王。

在这种火热行情下，人们开始变得躁动不安起来。一方面害怕错过上车机会，另一方面又担心会高位站岗。

这种心情完全可以理解。毕竟，每个人赚钱都不容易，尤其是刚需，首付可能都是由“六个钱包”凑出来的，每个人都希望买在合适的位置。

如果你十分关注楼市，一定会发现，近期的一些信号都是相互矛盾的：

1、从高层、官媒最近的态度可以看出，调控在收紧。然而，一二线土拍却持续火热，某些城市的新盘市场也很热;

2、一些城市调控在放松，而同时另外一些城市却在收紧;

这一系列的信号交织在一起，错综复杂，犹如一团团的迷雾，遮住了双眼。让人看不清后市、也看不清未来的路。

接下来，针对这相互矛盾的两点，笔者一一来解释。

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其实，“一些城市调控收紧，而另外一些城市放松”，这个事情很好理解。

我们还以苏州为例，前几个月，全国楼市最火的，恐怕非苏州莫属了。可是，持续火热的背后，也招来了强调控。

6月18日，国家统计局公布了5月份70个受监控大中城市房价数据，其中，西安新房以2%的环比涨幅领跑所有城市。值得注意的是，西安已经持续39个月连续上涨了。

6月20日，西安房管局官网发布调控新政，取消了以往人才引进落户即可买房的政策，改为落户后，需要满一年，或者连续缴纳12个月的社会保险(个人所得税)才能买房。

上涨压力大的城市，自然会收紧一些。而有下行压力的城市，可能会适度放松一些，一切都要根据自己的实际情况来，这也是“一城一策”的精髓所在。

然而，事情也没有那么绝对。收紧的城市，也不全是有上涨压力，放松的城市，也并不见得是有下行压力。

比如，前几天，天津首套房贷利率上浮了。笔者认为，这多半是因为之前利率一直走低所致。

紧了就适当放松，松了就适度松紧，也是“一城一策”精神的体现。

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可为什么高层一直喊话打压楼市预期，土拍市场还能持续火爆呢?

先来告诉你一个事实：土拍市场也被调控了!

1、房企融资收紧

6月13日，在众所瞩目的陆家嘴论坛上，中国银保监会主席郭树清罕见地发表了一段针对房地产风险的讲话。

郭树清表示：

近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。

更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。

多位房地产业内人士认为，这些讲话释放了房地产调控仍不放松、融资可能收紧的信号。

得益于3月份全国各地出现的小阳春，房企预期大幅提升，拿地积极性明显高涨。有些城市甚至还出现了多个单价、总价“地王”。这样的城市有苏州、唐山、洛阳、南京等等。

据中原地产研究中心统计，截至6月13日，年内抢地过百亿的房企多达40家，其中碧桂园、融创和万科拿地金额分别为805亿、673亿、525亿。另外新城、旭辉、金地、阳光城等15家企业拿地均超过200亿。

令众房企没想到的是：正在他们激战正嗨时，调控还是来了....

5月17日，银保监会发23号文强调，商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资，此举大幅收紧了房企在拿地阶段的前端融资。

紧接着5月31日，“21世纪经济报道”记者从监管处获悉：土拍市场的持续火热，以及时不时诞生的地王，已经引起注意。对此，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。

据“同策研究院”数据显示，5月，40家典型上市房企融资金额为367.99亿元，环比下降52.07%，创近一年新低。其中，公司债共融资95.85亿元，较上月的473.13亿元大幅下降79.74%。外币融资亦暴跌93.82%。

2、东莞、合肥等多地土地调控升级，剑指非理性拿地

部分城市土地市场升温遭遇监管层预警后，地方政府也出手了，直接剑指非理性拿地。

截止到现在，苏州、合肥、东莞等城市都升级了土地调控政策。

苏州：降低一次性报价最高限价

合肥：限制关联公司竞买同一宗地块

东莞：出价最高者不一定得(最接近平均价的才能得)

毫无疑问，这些规则都将引导开发商理性拿地，对于抑制过高地价起到了积极作用，一定程度上也能给土地市场降温。

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从去年四季度的寒冷到今年一季度的暖春，再到当下的收紧，房企感受到行业的调整周期似乎越来越短，纷纷表示要为未来早做打算——抓住一切机会快速去货，回笼现金。

究其背后原因，可能是在担心三季度融资收紧，资金链撑不住。

近期，有媒体发现：房地产行业产权转让项目明显增多。

证券时报记者根据北京产权交易所公开信息梳理统计，5月以来(5月1日-6月14日)，共有20个房地产项目进行股权转让，而今年前4个月只有2个。去年4月至12月，9个月时间仅有10个。

股权转让，在房地产市场本是一个很普遍的现象，转让原因也是多方面的，我们不该过度解读。

但是，一些信息表明，这20个转让的项目中，大多数原因为“资不抵债”：

经历了“小阳春”之后的楼市，目前又走到了一个新的节点。

对于房企来说，可以预见的是：上半年这种融资宽松的好日子可能要改变了，下半年融资将变得困难，对于中小房企而言，可能将是生死之战。

对于购房者而言，下半年，利率将会走向稳定，但也不太可能会大幅走低。并且，有些城市的房价可能会逐步探底，刚需可以找时机逢低入场。

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