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上周末，拆哥的朝阳房产群聊起了写字楼市场，讨论热烈。
曾几何时，拥有首都CBD国贸的一个写字间，房东是多么得荣耀。
不过，进入2018年后，高出租率却是明日黄花。建外soho写字楼的空置率上升，众粉丝的直观表述大同小异，有的说：
|前段时间去过一个写字间，那一楼层就他一家，此外全空。
具体空置率数据上，大家给出的数据比较宽频：40%-70%不等。
这在高楼热火朝天时，不可想象。
一位粉丝在建外SOHO开公司租用了八年。他说，从2009年租到2017年，刚开始的时候业主很牛，天天老想着涨房租，最后一年我们走的时候，居然打电话，求我们不要搬走……
这位拆粉戏谑道：
|离开时，我想对我的房东说，原来你也有今天。
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汽车博主@萝卜报告 陈震，也在昨日发帖，建外SOHO的租金，比去年基本上打了个6折。
这可能是极端个案。建外SOHO公寓写字间在2010年租的200平方米，那会是15000元/月左右，现在约20000-24000元/月的之间。
九年60%租金的涨幅，写字间远低于同期的北京住宅。同时，租金单价只有4元/平米·天，基本和三环内中等次新持平。
如果持续空置，单价要折损，实际效益还不如四环二手房。
北京房产博主楼少也亲自去了写字楼现场，他描述，这样的空置现象并不鲜见。撤离者不少是搞互联网金融和投资基金的公司——
|潮水褪尽，一片裸泳。空置房很难出租，租金打个对折，都无人问津。”
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租金的现金流本质上是资金链。这个链条传导出现了问题，小企业的退租便不足为奇。
就连国内私募头部企业“诺亚”，都出现了34亿元的“爆雷”。
|无论档次高低，要找到出租率90%的写字楼，已很困难。
再比如通州老城区的地标，中低档写字楼万达广场，空置率上升。一层会有2-3家没租出去的。
目前的现状宣告了：
|京沪永远涨的逻辑，在自持写字间资产上，失效。
投资写字间，也不再万无一失。拆哥提示：写字间≠写字楼。
低档次的写字间，物业服务品质基本付之阙如。
建外SOHO对面的CBD东扩区，都是甲级或国际超甲级写字楼，不同于写字间。虽然交易以整售或整租为主，长期持有的企业多。
但空置率的上升，也会造成相关利润的减值。
所以切记拆哥的劝告，投资写字间一定要谨慎。测算必须用年实际回报率，要计入空置折损，按此计算后低于7%的，判定为非优质资产。
如果你已经买了低品质写字间，找机会就出了吧。
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发表于 2023-11-1 09:47:05
