[导读]《房屋认购协议书》通常是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文件，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
案情：
2014年，李某和冯某准备年底结婚，于是在去年的5月1日二人与某房地产公司签订了《认购协议书》，并交了2万元定金。在签订认购协议书之前，售楼人员告知李某和冯某房屋可于2014年12月31日前交房，可付款后才得知交房时间是2015年12月31日。因交房时间太迟，不符合他们原定的婚期，便决定退掉房子。可当他们到售楼部要求退还2万元定金时却遭拒绝。某房地产公司认为，李某和冯某交的2万元是定金，定金是不退的，可李某和冯某却坚持认为这2万元是预付款，双方各持己见，遂闹上法庭。法院经审理认为，该笔款是属于定金，既然是定金，就只能根据谁有错、谁违约来判定这笔钱的归属，就目前的证据，不能得出认购书订立时李某和冯某知道交房时间是2015年12月31日的结论。双方因买卖合同条款未能协商一致，属于因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，因此，法院判定某房地产公司应当返还2万元定金给李某和冯某。
那么，原被告双方为何会纠结于2万元是预付款还是定金？在房屋认购时订金和定金之间有什么区别？购房者在签订认购协议书时应该特别注意哪些事项呢？
律师解析(天津张盈律师事务所 周隆君)：
1.为何纠结2万元是预付款还是定金？
双方对2万元是预付款还是定金的纠结，源自预付款和定金的法律后果不同。《合同法》第115条规定：当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，若本案中2万元为定金，那么某房地产商因为其自身原因未能履行合同义务时需向购房者双倍返还该定金，同理购房者如因为自身原因不能履行合同义务，则无权向房地产商要求返还定金。而如果本案中的2万元是预付款，在购房合同未签订或解除的情况下，则应予退还。
2.订金和定金有什么区别？
定金是规范的法律概念，是一种担保形式，需要以书面形式明确约定且不得超过合同标的额的20%，买方违约则定金将被不予返还，卖方违约则必须向买方双倍返还定金；而订金并非严格意义上的法律概念，并没有明确的法律规定，具有预付款的性质而不具备担保性质,是当事人的一种支付方式，其数额并无限制，买方违约并不丧失订金返还请求权，卖方违约也无需双倍返还，但合同违约方仍要承担违约责任。
3.购房者签订《房屋认购协议书》的注意事项。
《房屋认购协议书》通常是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文件，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就购房事宜进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终一定达到商品房买卖的法律效果。但在签署时也应注意以下事项：首先，要清楚地明确所认购的房产，包括房价、户型、面积、单位价格（币种）、总价以及可能涉及的预期交房时间等，认购协议中对于这些问题的表述应该明确、具体；其次，需要注意认购协议确定的付款方式，通常包括一次性付款、按揭贷款等，购房者要根据自己的实际情况确定合适的付款方式；最后，要认真查看协议中的认购条件，包括定金的支付、签订正式合同的时间、付款时间、账户、签约地点等。只有上述这些问题都在认购协议中明确、具体地体现并与购房者的真实意思一致，才能保证认购协议能够切实保护购房者的相关权利。
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发表于 2023-9-19 14:52:48
