|
|
市场经济不景气，心理总有些积郁难平；再加上知识层面水平的提升，和法律制度的健全，于是乎，在产生房屋方面的问题时，购房者的反映也越来越迅猛。
这几年来泉州买房维权事件屡屡上演，经济开发区某项目因为产权欺诈问题遭到工商局调查；城东洛江项目两项目烂尾，无法如期交房；城东多项目因为房屋质量问题受到业主群体置疑声讨；江南片区两项目分别因项目楼盘因为降价问题引发风波，因学区房无法兑现问题被爆料……
那么这些买房问题综合起来又有多少呢，遇到哪些问题，可以诉诸法律请求呢？小编特为大家整理了以下六大买房问题和一些法律规定及解决方法，希望对您的维权之路有所帮助。
一、房屋质量问题
1、商品房质量问题，主体结构质量问题
主体结构是指建筑物的承重构造系统，包括基础、梁、柱、楼板、承重墙体、屋面。主体结构质量不合格，将直接影响房屋的安全、使用功能与价值，致使购房人的合同目的不能实现，法律对此规定了最严格的法律责任，即解除合同和赔偿损失。
2、商品房质量问题，功能缺陷问题
2003年6月，最高人民法院公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。这是在“主体结构质量不合格”之外，新增加的一项可以导致解除合同的规定，在不否定房屋整体合格的前提下，保护买受人因房屋功能不能实现而发生的损失。对这一类质量问题，我们可以称之为“功能缺陷”。
3、商品房质量问题，表面瑕疵问题
这里的“瑕疵”一词，是从词汇本意来使用的，即“细小的缺点”。
解决办法：
依据相关法律规定，商品房交付使用后，购买者认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买者有权退房，给购买者造成损失的，开发商应当承担赔偿责任。
二、合同欺诈问题
商品房买卖中13种情形，属于欺诈行为
1、销售现房时，将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售
2、销售现房时，故意隐瞒房屋真实面积，以牟取暴力
3、一般的合格房屋冒充优质工程从而骗取优质工程加价的
4、销售明知不能进入房地产市场进行公开销量的房屋的
5、虚标最低价、清盘价等欺骗性价格进行销售的
6、故意隐瞒开发商真实身份，或冒充其他开发商名义销售的
7、采取雇用他人等方式进行欺骗性销售诱导的
8、利用广播、电视、报纸、杂志等大众媒体对商品房做不可实现的虚假宣传的
9、在商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该商品房抵押给第三人
10、在商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人
11、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的
12、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实
13、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实
解决办法
根据《合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”买方可据此行使撤销合同的权利，并要求其承担损失赔偿责任。
三、延期交房问题
关于房产开发商的逾期交房，基本可从以下几个方面判定
1、因建筑没有完工而违反商品房买卖合同中的交房时间。
2、不存在法律规定的不可抗力而违反买卖合同中的交房时间。
3、因没有取得《建筑工程竣工验收备案表》而违反买卖合同中的交房时间。
4、出现法律规定的不可抗力，而且《商品房买卖合同》中也约定开发商可以免责的原因，但开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内告知购房者。
5、在交付房屋时，房屋没有达到《商品房买卖合同》中约定的交房时所应达到的使用条件，购房者拒绝收房而引起的延期交房(特别约定的，可以退房)。
6、购房者和开发商在《商品房买卖合同》中有补充条款约定的，但因开发商没有完成而引起的逾期交房。
7、合同有约定的，按合同约定执行。
解决办法
购房者遇到逾期交房等违约违法行为，应根据自身需求并结合开发商补救情况选择要房或退房。具体来讲，如果开发商能够尽快完善各项证件、手续，尽快使房屋满足交付条件、确保将来能够办理房屋权属证书，购房者可以选择要房。当然，即使合同得以继续履行，购房者也有权追究开发商逾期交房的违约责任或要求赔偿损失。
四、楼房烂尾问题
烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。
解决办法
假如房屋存在“烂尾”可能，先不要急于向法院起诉，给发展商一点时间，希望其在短时间内筹措到资金，完成后续工程，消费者的损失可降到最少。如发展商因资不抵债宣布破产，根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款。特别是消费者已经通过预购，获得了房屋的产权。
五、房价降价问题
刚买的房子就降价了，购房者想要“讨个说法”，但购房者应该如何维权呢？在这种情况下，购房者的诉求无非两种：一种是要求开发商退回多收的放款；另一种是干脆要求退房。对于第一种情况，可以通过与开发商协商解决。结果是否能令购房者满意，就要看开发商的“良心”了。即使开发商拒绝退款，因为已经签订了白纸黑字的购房合同，购房者也只能自认倒霉了。
如何看待
专家：理性看待，房价跌了，就找开发商算帐索赔；那房价涨了，是不是要给开发商发红包分利润呢？著名财经评论家投资叶檀认为，房地产投资者必须为自己的投资行为负责，而不是通过冲击开发商，来保障自己的投资收益。世上没有只涨不跌的产品，投资品风险尤其大。当投资品价格下降时，受损的投资者理应为自己的投资失误买单，而不是向商家索赔。
六、物业纠纷问题
物业纠纷的类型也呈多样化，目前主要有以下几种
1、小区内失窃、车辆划伤、人身伤害等责任划分、损失赔偿等问题引起的纠纷；
2、非公用管道跑冒滴漏、供电管线等维修问题引起的纠纷；
3、物业公司协调邻里间关系问题引起的纠纷；
4、共用部位、共用设施维修费用分摊问题引起的纠纷；
解决办法
针对物业公司服务中存在的违约情况，如果业主能够有理有据地讲出来，物业公司明知理亏一般不会强硬拒绝。但是否减免，需要双方协商、共同认可，减免物业费本身并不违反国家的禁止性规定，当然是可以的。如果物业公司不同意，最终走入法律程序，只要业主能够证明在此前的协商过程中提出的要求合理且对方的违约行为存在，也会得到法官的支持的。
买房毕竟是件大事，对于自己花大价钱买的商品进行维护无可指责，用合法、理智途经维护自身的合法权益我们是赞同的，但如果通过暴力等非理智手段想让对方“吸取教训”，我们就不提倡了——我们不希望看到您还没有维权成功，就自己惹了一身骚。
相关阅读：云谷二手房 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
发表于 2023-9-19 13:50:43
