二手房交易需要交哪些税

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1、契税

契税是指在房屋买卖过程中，由买方向国家缴纳的一种税费，是对房屋买卖合同的征收。契税的计算公式为：契税=网签价×税率，网签价是指在房管局备案和公示的房屋成交价格，一般低于合同价。合同价是指买卖双方签订的房屋实际成交价格。

2、增值税及附加

增值税及附加是指在二手房交易中，由卖方向国家缴纳的一种税费，是对房屋增值部分的征收。增值税及附加包括增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加四项。增值税及附加的征收标准根据房屋是否满两年和是否为普通住宅而不同，具体如下：

房屋不满两年：无论是否为普通住宅，都要缴纳增值税及附加。增值税率为5%，附加税率为0.11或0.13(根据地区不同而异)。

房屋满两年：普通住宅免征增值税及附加;非普通住宅采用差额征收方式，增值税率为5%，附加税率为0.11或0.13。

3、个人所得税

个人所得税是指在二手房交易中，由卖方向国家缴纳的一种税费，是对房屋卖出收入的征收。个人所得税的征收标准根据房屋是否满五年和是否为唯一住房而不同，具体如下：

房屋满五年且为唯一住房：免征个人所得税。

房屋满五年但不是唯一住房：采用差额征收方式，税率为20%。

房屋不满五年：无论是否为唯一住房，都要缴纳个人所得税。如果卖方能提供买入价的凭证，采用差额征收方式，税率为20%;如果卖方不能提供买入价的凭证，采用网签价征收方式，普通住宅税率为1%，非普通住宅税率为2%。

4、其他费用

除了上述三种主要的税费外，二手房交易还涉及一些其他的费用，如印花税、城建交易附加税、工本费、土地出让金等，这些费用一般较小，由买卖双方协商缴纳。

二手房购买注意事项

1、核实卖方身份选择可靠中介

核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证;如果选择中介，要选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金、房屋交割的监管方，确保交钱后能顺利过户，过户后房与款两清。必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书，这是买二手房注意事项的前提。

2、确认产权

需注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时，还要验看正本、查询产权证的真实性。此外，还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房，产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度，也牵涉到买房收益的分配问题，最终影响到二手房买卖合同的签订。

3、核实房屋是否允许买卖

需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法，标准价购买的公房出让是否存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，买主应当对此有所了解。此外，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公房单位没有同意之前，不可能取得上市资格。

4、关键性承诺应体现在合同中

签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。

合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。

5、明确房款付款方式和时间

这个环节最容易出现纠纷，因此一定要在合同中明确总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件、贷款方式等相关内容。一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房;也可以要求房主搬出移交后再行支付购房款。

6、小心房款和产权的交接

不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。

7、保证产权顺利过户

必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。

8、明确户口迁出期限

在签订合同时，一定要注明卖方迁出户口的期限。您可以在合同中明确指出原房主的迁出义务，可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出一天，就要支付一定数额的违约金。

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