【1】
前几年三四线城市房价普涨的背后原因是什么?
很多人都会毫不犹豫地回答：是棚改!货币化棚改!
因此，棚改也被视作楼市行情的加油站，如果房价涨不动了，去加油站补充一下能量，马上鼓足劲重新开干。
但是推进棚改几年之后，容易拆的都拆得差不多了，再加上货币安置给的钱太多，三四线城市房价有点虚高，今年棚改的规模已经肉眼可见地偃旗息鼓。
那么，棚改的时代过去之后，楼市的加油站就不存在了吗?
答案显然是否定的，因为旧改已经紧接着到来了。
【2】
相比于2018年，2019年各省市的棚改项目目标其实已经做了巨大的调整，可以看出，不管是原本棚改规模巨大的河南、四川，还是规模较小的河北、天津、西藏，今年的更改目标基本都是一个很陡峭的下跌曲线。
图源：21世纪经济报道
在规模和力度萎缩的情况下，棚改对楼市下一阶段发展的影响力已经日趋缩减，取而代之的是“城镇老旧小区改造”，也就是俗称的“旧改”。
大家可能看到过一些推进老旧小区改造的新闻，也有不少公众号都写了相关的文章，但朋友们最想搞清楚的这两个问题，却还是说得不太明白：
旧改和棚改有什么区别?旧改会推高房价吗?
我们先说第一个问题：旧改到底指的啥。
旧改其实和棚改的模式比较相似，但是具体操作和对市场的影响并不相同。
简单来说就是，棚改是大拆大建，旧改是小修小补。
具体来说就是，棚改是针对需要拆除重建的项目，盖新房，买房需求短期被释放出来，开发商和炒房客可以拿到利好;旧改则不涉及拆除重建，而强调升级已有的居住环境，收益的是住户和物业。用文件上的描述来举个栗子，就是：
?重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施
?在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制
弄清楚了旧改是什么，我们再来看：旧改是否会像棚改一样推高房价?
想要回答这个问题，首先要澄清一个误区：
推动房价上涨的，不是棚改，而是棚改给出的货币化补偿。
棚改早在2005年就已经出现了，但最初是通过拆一补一的方式按部就班就行，整体的进程非常缓慢，因为补偿的房屋修建也需要时间。为了加速棚改进程，央行推出了PSL(抵押补充贷款)为地方政府筹集资金，在“以房换房”的政策以外，为拆迁户提供了货币补偿的选择，这也就是我们常说的货币化棚改。
这样一来，政府不需要再修房子，只需要给钱，棚改的速度大大提高，而本来买不起房的拆迁户手握一笔巨款，在规定期限内买房还有政策优惠，于是一大波棚改带来的充足资金就涌入了楼市，房价跟着水涨船高。
但是旧改不一样，旧改不会向楼市里扔这么多钱。
棚改的货币化补偿资金来源有这几个：一是央行定向发放的PSL抵押补充贷款，二是地方政府的财政资金，三是大量的开发商和金融机构看到利益(巨量的购房需求)众人拾柴火焰高，等着一起分蛋糕。多方合力，才能汇聚了如此规模的资金流汇入楼市。
但是反观旧改呢?
目前中央暂时还没有出台大动作直接支持，再加上不会直接产生购房等需求，对金融机构的吸引力不大，资金来源只能是主要来源于地方财政。注入资金量级上的差距，直接决定了旧改不可能造就棚改那样的“楼市狂欢”。
从另一方面说，旧改对地方财政的资金需求，也决定了大规模开展旧改的城市，必然是经济发达、产业结构高度升级、人口规模比较可观的一二线城市和省会城市。
——END——
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发表于 2023-10-26 09:36:51
