商品房为什么变成了存量房

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存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，也指存量房，一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的库存待售的房产。也就是说商品房经过转让交易成为了二手房，但是从未有人居住过，因此成为了存量房。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场。相对于增量房而言，增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同，合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场，但按照成都市场上普遍对于存量房的理解和所经营运作的范围来说，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋(未居住过的)、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是未使用过的住宅或非住宅。增加存量房会有什么影响

1、财政收入来源的变化：随着土地资源枯竭，土地出让收益金减少，导致地方政府必须寻找新的财政收入来源，而房产税就是其中的不二之选。理论上讲，当土地出让收益小于房产税收益之日，也就是房产税实施之时。

2、价格决策者的变化：新房价格由开发商决定，开发商作为专业人士，具备精准把握市场供求关系的能力，在此前提下，本着收益最大化原则制定适当的销售价格。二手房市场并没有价格决策者存在，市场价格是由供求关系决定的，供大于求价格下跌、供小于求价格上涨，这是最基本的经济学原理。

3、房地产调控方式的变化：新建住房市场的交易主体是开发商和消费者，调控政策一般通过供地政策、销售价格指导方式进行;而二手房市场的交易主体为个人，一般会采取调节供需关系的方法，例如限制购房资格、限制贷款比例、限制出售年限等方法，今年还新增了“交易指导价“这一超限战手段。

4、银行贷款主体变化：新建住宅为主时，开发商的拿地、建房均需要从银行获取贷款，如果市场预期变化，房子卖不出去，银行贷款就有坏账的风险。二手房交易时代，购买二手房的主要为个人群体，二手房贷款成数高、风险分散，即使房价出现下跌，个人消费者毁约的可能性还是很低的，除非发生经济萧条消费者失业无力偿还贷款的情况。当然，抵押贷款、经营贷款违规进入房地产的情况时，造成系统性风险的可能性会大幅提升。

5、房地产交易服务的变化：随着二手房交易量的增加，房地产中介数量增加。市场在充分竞争后，预计市场会被以某家为首的几大中介机构占据。中介公司掌握房源、掌握真实交易价格、一定程度上来说具备操控市场价格的能力，因此市场监管当局对于中介公司的行业规范和监管是必不可少的。

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